小象新钞票动摇缅甸房地产市场基础
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本文译自《前沿缅甸》frontier myanmar
2023年8月15日
2007 年 12 月，工人们在内比都住宅区修建人行道。（法新社）
缅甸军政府推出的新钞票吓坏了本已紧张的市场，尤其是曼德勒和内比都的房地产价格跃升至历史新高。
房地产经纪人和业主表示，由于投资者担心出现新一波通胀，曼德勒和内比都的房价飙升了 50%，尽管最近的经济不稳定可能主要是由市场不信任造成的。
长期以来，房地产一直被视为恶性通货膨胀和政治不稳定时期的避风港，2021 年 2 月军事政变引发的当前危机也不例外。
“市场正在上涨，但一切照常。大多数买家并不关心是否盈利，他们只是不想把缅元留在手中，”内比都的房地产经纪人 Ko Saw Si Thann 说，他补充说，许多买家是“高级”政权官员。
2021 年 2 月，军方推翻了当选的全国民主联盟，引发了政治危机和大规模街头抗议。随后，对和平示威者的暴力镇压助长了新成立的人民国防军与更成熟的少数民族武装团体结盟领导的武装起义。
随着国家陷入混乱，缅甸的富人寻求摆脱不稳定的缅元，购买房地产、美元、黄金或汽车等更可靠的资产。政变前，缅元兑美元汇率约为 1,300 缅元，但现在按市场汇率已暴跌至约 3,400 缅元兑美元。
6月，美国制裁了缅甸外贸银行和缅甸投资商业银行，称该政权利用它们获取外汇来购买武器和喷气燃料。此举令市场感到不安，一些观察人士表示，制裁是第一次对缅甸经济产生广泛影响，而不是狭隘地针对军政府及其亲信。
但房地产经纪人表示，政权控制的中央银行于7月23日宣布将开始流通新的2万缅币纸币，这对缅甸第二大城市曼德勒和内比都的房地产市场产生了更大的影响。首都。代理商表示，这两个城市的房价均先飙升，然后稳定在较高水平。
“去年，我在 Zabuthiri 镇的 Thabyegon 区以 8000 万缅币购买了一块 40 x 60 英尺 [12 x 18 米] 的土地和一栋房子。现在，潜在买家愿意支付近 2 亿缅币。如果位置更好的话，价格会更高。”一位内比都业主说道。
消息公布前，价值 8000 万缅币和 一亿缅币的房产价格大约翻了一番，而之前价值 5 亿缅币左右的高端房产则上涨了约 20%。
通胀预期
新钞票上印有小白象 Rattha Nandaka 的形象，它已成为国家行政委员会（军政府的正式名称）的吉祥物。白象在缅甸被认为是吉祥的，传统上被认为是伟大国王的标志。
20,000 缅币纸币是在大象一周岁生日之际宣布的，并于 7 月 31 日正式发行，即军政府领导人敏昂莱 (Min Aung Hlaing) 将军在内比都为巨型马拉维贾亚佛像揭幕的前一天。
军政府试图先发制人，消除人们对该纸币会导致通货膨胀的担忧。SAC发言人Zaw Min Tun少将表示，该钞票不会大量发行，只会用于替换不再流通的破旧纸币。
但很少有人相信军政权，而且在高度极化的政治环境中，这张纸条已成为反对派的另一个避雷针。
阻力发起反击，给局势增添了更多的不稳定因素。7 月 27 日，由政变中被赶下台的民选议员任命的平行民族团结政府宣布，新发行的 20,000 缅币纸币是非法的。
据 Khit Thit Media 报道，在实皆地区的 Salingyi 镇，活动人士焚烧了这些纸币以示抗议，并敦促公众不要使用它们。德林达依地区的Thayet Chaung PDF 甚至威胁要对任何使用它们的人采取行动，此举被当地活动人士批评为太过分。
尽管引起了如此多的骚动，但目前尚不清楚这张纸币是否真的引起了通货膨胀。
“如果新纸币增加了货币供应总量，那么它可能会加剧通货膨胀，”在缅甸工作经验丰富的经济学家兼顾问贾里德·比辛格(Jared Bissinger)表示。“然而，目前尚不清楚新的 20,000 缅币纸币中有多少正在印刷，也不清楚随着这些新纸币的发行，是否还有其他纸币被撤回。SAC 对此并不完全透明。”
无论如何，新票据的发行无疑对本已紧张的市场产生了切实的影响。
比辛格解释说，这可能是“通胀预期”的结果。
“人们根据他们认为未来会发生的事情做出决定。如果我们认为价格会上涨，我们将采取措施试图缓解这种情况，例如谈判提高工资，”他说。“如果他们认为军队会对经济管理不善（很多人都这么认为），那么他们就会采取相应行动。他们会将资金从缅元转移到房地产、黄金和外币上。”
曼德勒和内比都的房地产经纪人表示，在央行宣布这一消息后，一些卖家立即将房产撤出市场，或者提出“不可能”的价格。
这一消息似乎还引发了缅元价值的进一步下跌，在消息公布之前，缅元兑美元在黑市上的交易价格约为 3,000 缅币，目前约为 3,400 缅币。中央银行的官方汇率仍然固定在 Ks2,100，该政权上周发出了新的威胁，如果进口商和出口商不使用该汇率进行在线交易，将吊销许可证。
鉴于军方突然取消货币的历史，市场和公众的担忧是可以理解的。1985 年，军事独裁者奈温将军突然废除 Ks100、Ks50 和 Ks20 纸币，并推出 Ks25、Ks35 和 Ks75 纸币。这些新纸币在两年后被废除，并依次被 Ks45 纸币和 Ks90 纸币取代。
这些不稳定的决定耗尽了许多普通公民的毕生积蓄，并引发了 1988 年的大规模抗议活动。
“总的来说，缅甸军政府发行新纸币的历史很糟糕——请记住，一些废钞是伴随着新纸币的发行而发生的。他们在通货膨胀方面的记录也同样糟糕，”比辛格说。
在此背景下，许多人对 SAC 的说法表示怀疑，即 Ks20,000 纸币将是“限量”和“纪念”发行，不会助长通货膨胀。
比辛格说：“因此，这些担忧植根于历史经验，根本不是非理性的。”他补充说，缅甸社会“在任何领域，包括经济管理”都不信任军政权。
一场购买狂潮
无论通货膨胀是由20,000缅币纸币的推出直接引发的还是市场的不信任，新面值都对房地产价格产生了明显的影响。
代理商表示，内比都和曼德勒的销售目前比商业首都仰光更活跃，因为更大的土地更容易获得。
扎布提里 (Zabuthiri) 的 Thukha Tawun 住宅开发项目中建造的公寓去年上市销售，价格已创下历史新高。
“当 Thuka Tawun 公寓于 2022 年 2 月首次出售时，我以 1900 万缅币买了一套顶层公寓。现在它的价值在40到5000万缅币之间。一套底层公寓花费近8000万缅币。我知道价格可能会上涨，但不会上涨这么多，”内比都的一位女士说道。
尽管她目前可以获得可观的利润，但由于缅币的持续不稳定，她甚至没有考虑出售。
此外，内比都的基础设施和通讯也得到了改善，内比都是专门为缅甸新首都而建的，并于 2006 年宣布开放。根据联合国的数据，尽管发展迅速，但这座拥有宽阔且经常空荡荡的林荫大道的城市的人口只有 722,000 人。估计。
“与仰光相比，内比都的物价要便宜一些，生意也活跃约 10%，”缅甸房地产代理协会内比都分会主席 U Kyaw Swa Myint 表示。
“内比都交通便利，生活空间宽敞，电力供应稳定。越来越多的人搬到了这里，”该协会中央主席吴昂吞 (U Aung Tun) 在二月份对媒体表示。
经纪人表示，Zabathiri、Ottarathiri 和 Pobbathiri 三个镇区的市场尤其繁忙，价值约 1.5 亿缅币的房产销量最高。
曼德勒市中心的生意较为平静，但据该市的房地产经纪人称，Chan Mya Tharzi 和 Pyigyitagon 镇的新开发项目中价值约 5 亿缅币的房屋很受欢迎。
一位经纪人 Ma May Lwin 表示，20,000 缅币纸币推出后，价格“飙升”。
“有些人购买房产是因为他们看到价格上涨。一些准备出售的人再次提高了价格，”她说。“这让我们的工作变得困难。因为买家多了，如果我们问价格，卖家就会再次提高价格。”
虽然许多投机者购买房产作为投资，但其他人则出于需要而购买房屋居住。
“自从政治局势开始恶化以来，冲突地区的人们纷纷涌入城市。如果他们能负担得起，他们就会买房子或公寓，”她解释道。
房地产经纪人表示，价格没有显示出下跌的迹象，这使房地产市场有别于其他有价值的资产。Saw Si Thann 表示，20,000 缅币纸币也推高了黄金和车辆的价格，但这更有可能是暂时的飙升。
“那么那些在 20,000 缅币钞票推出后以高价购买[这些资产]的人可能会遭受损失，”他说。“但房地产市场一旦上涨，通常就不会下跌。”
仰光的另一名经纪人也表示同意。
“房地产价格很高，而且没有下跌的迹象。商人将继续投资房地产，因为他们现在没有其他投资方向，”缅甸仰光房地产服务协会主席 U Htay Myint 表示。
比辛格表示，虽然并非不可能，但缅甸房价下跌的情况“非常罕见”。
“这里发生的最重要的事情是价格以缅币计价，随着通货膨胀侵蚀了缅元的购买力，房地产的名义价值持续增加，”他说。“房地产通常是对抗通胀的良好对冲工具，鉴于缅甸近几十年来多次出现严重通胀，房地产价格也随之上涨。”
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